Vendeu um imóvel? Saiba o que fazer no IRS

Quem aliena imóveis está obrigado a declarar essa operação na sua declaração de IRS. Neste artigo, explicamos como funciona a tributação das mais-valias imobiliárias, quem está sujeito a tributação e, por fim, em que situações pode haver isenção.  

O que são mais-valias? 

As mais‑valias são rendimentos obtidos com a transmissão onerosa de bens, calculado pela diferença positiva entre o valor de realização (preço da venda) e o valor de aquisição.  

Esse ganho pode estar sujeito a IRS. No cálculo desse ganho, são ainda tidos em conta determinados encargos, como despesas com a aquisição e a venda do imóvel, obras de valorização do imóvel realizadas nos últimos 12 anos ou a comissão de mediação paga. 

Além disso, é aplicado um coeficiente de desvalorização da moeda, definido anualmente por portaria, que ajusta o valor de aquisição de acordo com a inflação. 

Assim, a mais‑valia sujeita a tributação corresponde a: 

Valor de venda – [(valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) + despesas dedutíveis] 

Uma vez apurada a mais‑valia, apenas 50% desse valor é considerado para efeitos de tributação em IRS, sendo englobado com os restantes rendimentos do contribuinte. 

Vejamos um exemplo concreto: 

Neste caso, o rendimento que seria considerado para efeitos de tributação e englobado com os restantes seria 12.500 €.  

Como declarar as mais-valias? 

Na declaração de IRS devem ser indicados os valores efetivamente praticados (preço de aquisição, preço de realização e despesas), no Anexo G da declaração de rendimentos (Modelo 3), devendo para o efeito preencher o Quadro 4 deste anexo, indicando, designadamente: 

Todas as mais-valias imobiliárias são tributadas?  

Não. Há várias exceções. Uma das situações mais comuns de exclusão de tributação ocorre quando o valor obtido na venda é reinvestido na aquisição de uma nova habitação própria e permanente. 

Por outras palavras, se vender a casa onde reside e utilizar o valor obtido para adquirir outra habitação destinada ao mesmo fim, poderá não haver lugar a tributação da mais‑valia. 

Para beneficiar desta exclusão, devem verificar‑se, nomeadamente, os seguintes requisitos: 

Além deste regime, podem ainda beneficiar de exclusão de tributação os contribuintes com mais de 65 anos, caso apliquem o valor da venda em determinados produtos financeiros, como seguros de vida, fundos de pensões ou planos de poupança reforma (PPR), no prazo de seis meses após a venda do imóvel. 

Para além destas situações, poderá haver isenção de mais-valias quando o valor de realização do imóvel é reinvestido em habitação destinada ao arrendamento, cuja renda mensal não exceda 2300 euros, um regime que entrou em vigor a 1 de janeiro de 2026. 

Importa ainda referir que não há lugar a tributação das mais‑valias resultantes da venda de imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989, data da entrada em vigor do Código do IRS, mas que essa venda terá ainda assim de ser declarada no quadro 5 do anexo G1.